中美房價比較 /laopika

danmitsu

    最近國內有朋友來問我對於國內房價走勢的看法，主要原因是自全面放開後，二手房拋盤增加，而各地政府都出台了一些鼓勵房地產的政策，例如上海就大幅度提高了公積金貸款的額度，所以人們開始糾結，現在是否可以出手，逢低吸納呢？

    其實中國的房價與美國相比，一直是偏高的。幾年前曾經盛行過的一則傳聞：“賣掉深圳的房子，能買下半個美國，因為深圳2020年住房總市值151.5萬億人民幣，而美國住房總市值則為36萬億美元（234萬億人民幣）”。2020年中國GDP才剛破100萬億，深圳一地住房總市值就高達150多萬億？實在是不可思議！

    國內曾經有研究機構測算，2018年，中國住房總市值約為321萬億人民幣，相比1998年的23萬億，翻了10倍多，2020年中國住房總市值超過了350萬億，房地產市值約為GDP的3.5倍。

    而前幾年 Zillow 的研究數據顯示，2020年美國所有住房的總價值為33.6萬億美元，房地產市值約為GDP的1.6倍，按目前1：7計算約為235萬億人民幣，僅為中國的2／3，按通俗的話說，中國的住房總市值可以買下一個半美國了。

    但事實果真如此嗎？如果以上數據靠譜的話，那麼中國樓市總市值為GDP的3.5倍，其泡沫肯定是遠大於美國的，哪怕這兩年美國房價也普遍上漲。

    眾所周知：上世紀80年代後期，處於房價泡沫巔峰的日本，僅東京的房地產市值，就能買下整個美國。當時，“東京房價只會漲不會跌”的神話可謂在日本深入人心。然而，進入90年代後，日本房地產泡沫破裂，房價一瀉千里，地價一度下跌60%以下。直到30年後，日本主要城市的房價仍未回到1990年代的最高點，日本經濟亦陷入“失去的20年”之困。

    那麼，目前中國未來房價會重蹈日本的覆轍嗎？我的觀點如下：

    判斷中國房價走勢需要重點觀察幾個方面：
    房產稅是否全面推行；國內要開征房產稅的雷聲已經響了十幾年了，但雨點始終小的可憐。即使已經實行的兩個試點城市上海和重慶，也只是撓癢癢而已。例如上海執行幾年的房產稅，規定第二套住房要證稅，但仍然只是增量而非存量。也就是說哪怕你現在擁有10套房，房產稅仍然與你沒關係:）。必須看到只要不是全面征稅，也就是繼續維持房產持有者的低成本（而美國房產每年必須要交房產稅的），大規模拋售就不會出現，房價泡沫就一時半會戳不破。

   人民幣是否自由兌換；由於中國實行的是外彙管製政策，如果人們把多餘的投資房賣了，錢並不能彙出國外，放在國內，炒股怕被套，投資怕被騙，買黃金怕被偷，所以還是房子不動產最安全，看得見摸得著，相對可以保值增值，這就是目前絕大部分炒房客的心理狀態。

   人口自然增長率是否出現大幅度下降，甚至出現負增長（現在開始出現了）。隨著第一批獨生子女的孩子步入成年，許多大城市逐漸出現了4、2、1家庭，即1個孩子2個家長4個老人，通常有家裏已有三套房子（爺爺奶奶、外公外婆、父母各一套），他們一旦結婚就變成了8、4、2的格局，當一對孩子面對家裏的六套房子，他們還會有強烈的投資購房意願嗎？

       事實上，市值總規模本身並沒有太大意義，因為不可能所有人的房子都能變現，但瘋狂的市值能給人以強烈的財富幻覺，讓所有人以為自己的財富正在不斷膨脹，即便是只有一套房的剛需家庭，也會陷入這種狂歡當中。但在國內金融界，評判個人財富的標準完全是把自住房剔除在外的，前幾年所謂高淨值人士的標準就是家庭可投資財產在550萬人民幣之上（不含第一套房）。

    但是那些未能趕上房價上漲列車的普通百姓家庭，只能眼看著財富差距被不斷拉大。至於那些將所有財富捆綁在房地產上的家庭（例如被處死的賴小民據稱擁有一百套房），則成了高房價牢不可破的既得利益群體。央行2020年發布的報告顯示，我國城鎮居民家庭七成財富都是房產，住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

     由此可見，百姓財富與房地產深度捆綁，地方政府財政與賣地收入捆綁，都與房價漲跌一榮俱榮、一損俱損。這正是房價“能漲不能跌”的社會基礎，所以保持房價的穩定才是舉國一致的利益所在，各地才先後出台政策，但效果究竟如何，尚待觀察。所以目前未必是買房的好時機，還可以繼續觀望一下。

我對朋友只能說，這僅是我的一孔之見，也未必對，僅供參考！