加拿大房產業迎來最難時刻

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在過去的二十五年裏，加拿大房地產市場安然度過了每一次危機。然而，美國總統唐納德·川普反複無常的政策或許最終讓它雪上加霜。

近幾個月來，房屋銷量暴跌，房價隨之下跌，而未售出房屋（尤其是多倫多和溫哥華許多如鞋盒大小的公寓單元，這些曾受投資者歡迎卻難以滿足家庭居住需求的房源）的庫存量正不斷積壓。

由於消費者信心降至歷史最低水平，加上貿易戰可能同時推高通脹率並將加拿大拖入衰退，許多專家現在預計房地產市場將對經濟產生顯著拖累。

這與去年秋天的情況形成鮮明對比，當時加拿大央行行長Tiff Macklem曾呼應房地產行業普遍的樂觀情緒，認為利率下降將 “推動今年住房活動更強勁地反彈”。

Macquarie集團經濟主管David Doyle表示：“加拿大現在麵臨的風險是滯脹，即高通脹與經濟疲軟並存，而這是央行不太擅長應對的局麵。我認為問題不在於房地產市場是否會轉向並成為經濟的推動力，而在於房地產市場將成為多大的阻力。”

無論下周聯邦選舉中哪個政黨獲勝，下一屆政府都將接手陷入嚴重困境的房地產行業。上個月，房屋銷量暴跌 9.3%，降至 2009 年 2 月以來的最低水平 ——2009 年 2 月正是全球金融危機的低穀期。多倫多地區房地產委員會的數據顯示，多倫多 3 月僅成交 5011 套房源，為 1995 年以來 3 月成交量的最低值。

房價也在 3 月連續第三個月下跌，加拿大房地產協會的綜合 MLS 房價指數顯示，今年以來該指數按年率計算已下跌 8.5%。許多在 1 月份還積極看房的加拿大人已退出市場。

安大略省倫敦市 Dominion Lending Centres 的抵押貸款經紀人Mike Hattim說：“我有多個客戶已暫停購房計劃。影響人們的與其說是關稅本身，不如說是關稅帶來的不確定性，無論是企業還是個人都是如此。當一切每天都在變化時，你怎麼能做出決定呢？”

房地產市場正以其他方式分崩離析。雖然未售出房屋庫存不斷增加（例如，安大略省的有效掛牌量已達 10 年高點），但建築商本身也在停工。滑鐵盧地區房屋建築商協會會長、規劃師Larry Masseo表示：“目前房屋建設活動極其緩慢，我們的市場低迷已近兩年。”

除了貿易和經濟方麵的不確定性，Masseo還指出，該行業長期受到一系列因素的衝擊，包括市政審批緩慢、開發費用上漲，以及建築材料和勞動力成本上升。他說：“關稅只是在這之上又增加了一層新的不確定性。”

加拿大抵押貸款和住房公司上周報告稱，整個安大略省 3 月新屋開工量按年率計算降至 3.9 萬套，這是自 2009 年金融危機低穀以來的最低水平。盡管惡劣天氣加劇了這一急劇放緩的趨勢，但該省新屋開工量自去年 11 月以來就一直在下降。

預計新屋開工量放緩將加劇加拿大的負擔能力危機，因為新增供應短缺可能導致房價長期維持高位。

牛津經濟研究院的住房可負擔性指數顯示，在加拿大最難以負擔住房的市場中，除溫哥華和維多利亞外，其餘都位於安大略省，主要集中在該省南部地區。該指數基於家庭收入中位數計算，假設首付為 20%，總債務償還比率為 39%，五年期抵押貸款利率以及 25 年的攤銷期。

這一切都發生在加拿大經濟亟需提振之際。在加拿大經過多年歷史性人口增長後收緊臨時移民政策、限製學習和工作簽證後，該國的增長前景本已不明朗。增長放緩緩解了加拿大租賃市場的壓力 —— 據 Rentals.ca 的數據，3 月新租房的要價同比下跌 2.8%，這是租金連續第六個月同比下降，但這也意味著企業的消費者減少。

而這一切還是在川普發起貿易戰並要求製造商將業務轉移到美國之前。牛津經濟研究院加拿大經濟主管Tony Stillo的一份新報告指出，貿易戰引發的加拿大經濟衰退將導致到 2026 年初約 20 萬人失業。

過去，加拿大政策製定者一直依賴房地產行業在危機時期重振經濟增長：利率下降刺激住房建設、推高房價，並使房主能夠以房屋淨值作為抵押借款，購買商品和服務。

在 2007 至 2009 年的全球金融危機期間，美國房價平均暴跌 30%，用了 14 年才完全恢複，而加拿大房價僅下跌 9%，並在危機結束後一年內就回升至原有水平。2014 年油價暴跌導致卡爾加裏房地產市場停滯五年，但全國房價仍以兩位數的年增長率飆升。同樣，2020 年 3 月的疫情封鎖曾短暫讓房地產活動陷入停滯，但在接下來的兩年裏又急劇反彈。

蒙特利爾銀行高級經濟學家Robert Kavcic表示：“這次房地產市場的起點更加艱難，因為過去幾年房價估值過高。” 他指出，盡管不同市場的房價較 2022 年峰值已回調 10% 至 20%，“住房可負擔性仍然緊張”。

Doyle表示，這並非意味著加拿大央行不會繼續降息，而是由於關稅可能引發通脹風險，央行沒有像金融危機時期那樣大幅降息的空間。

“房地產市場不會像過去那樣成為經濟復甦的引擎，” 他說。

加拿大央行在連續七次降息後，本月因擔憂物價上漲而暫停寬鬆貨幣政策，將基準利率維持在 2.75% 不變。

Stillo稱：“加拿大央行不想落後於形勢，重蹈疫情後的覆轍，因此他們專注於抑製通脹。他們不想在同一個地方跌倒兩次。”

與此同時，對通脹的擔憂以及川普試圖破壞全球貿易體系帶來的不確定性，持續推高了支撐固定利率抵押貸款的債券收益率。

Doyle表示：“對於房地產市場來說，最好的情況可能是未來五到十年房價增長持平，通過收入增長來緩解負擔壓力。”