年輕拚買房就能安穩老後？退休規劃要懂的事

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原文：「我打算老後以房養老，當成我們夫妻倆的退休金」年輕拚買房就能安穩老後？退休規劃要懂的事

圖片僅示意，非當事人

撰文：李昌鵬（Zack）圖片來源：Shutterstock 日期：2022-12-08 08：50

個性溫柔的W，跟我一樣是房仲，因此他的收入很不穩定，前幾年結了婚，為了滿足太太「有房才有安全感」的願望，所以在2020年勉強硬買了一間房，但W後來卻跟我說，沒想到買了這間房才是惡夢的開始。

雖然過去收入不算穩定，但跟女朋友一起租房省錢，平時娛樂開銷都不成問題，口袋也還有點錢，但婚後因為買了房，每個月跟老婆兩個人加起來的收入，有一半都得拿去繳房貸，還有一部分得去繳信貸，因為頭期款是兩人用去信貸補足的，以至於他現在的存款只剩下五位數字，幸好老婆是個知足、物慾又不高的人，因此平時省吃儉用倒也還過得去。

可是，每當節日或紀念日，W想帶老婆吃頓好的時，老婆總說：「沒關係，跟你在家裡面煮個小火鍋就很幸福啦」，或者是說：「在外面吃多不划算，我們自己買可以買一大堆耶」，W對於總是貼心幫這個家省錢的老婆感到不捨，就算W硬帶老婆上餐廳吃東西，她也永遠都是點菜單上最便宜的套餐，連附餐都捨不得加。

W說自己真的沒想過，原本以為買了一間房就能讓生活變得更好、一切就會不一樣、大家會更看得起自己，沒想到現實卻是讓老婆得處處替自己省錢，手上拿了幾年的iPhone 7都捨不得換掉，連放假看場電影都有罪惡感，下班後都在上網找哪裡有優惠券可以領，這真的不是他原本想像的買房生活，本來預計婚後要生小孩的計畫，現在也變成他們夫妻間不願多談的默契了。

我聽到這邊也只能安慰他說：「沒關係，至少你是2020年買的，這兩年漲不少啊」，W卻說：「漲那麼多也跟我沒關係，我如果賣掉這間房子賺了錢，到時買下一間房子也一樣變更貴啊」，不過W還是很樂觀地說：「算了啦，至少我現在有房子，至少我們老了就不用擔心去睡路邊，我打算老了以後，就把這間房子拿去銀行做以房養老，讓這間房當成我們的退休金」。

以房養老的盲點

我常說：「買房的目的，應該是讓生活品質變得更好，而不是變差」，上述收入穩定的L與收入不穩定的W，雖然同樣都買了房子、同樣都會被同學虧有房很厲害，但他們的實際生活品質，卻遠遠不如其他住家裡或是租屋的朋友。另一方面，很多老百姓都不曉得，寄望著「以房養老」來度過晚年，其實是一個不切實際的規劃，讓我先問你一個問題：「你知道什麼是以房養老嗎？」

1.以房養老是什麼？

簡單講，就是當你老到只剩一間房後，將這間房拿去銀行辦貸款，銀行再將這筆貸款像是養老金一樣，在接下來的30年內，分360期每月固定撥款給你。但畢竟再怎麼說也是貸款，這個期間一樣有房貸利息，所以這個利息會直接從每個月該撥給你的錢中扣除。

等到銀行撥給你的錢（債務）越來越多，或是貸款者身故後，如果後續沒有繼承者（子女晚輩）去清償這些債務，銀行就會向法院聲請拍賣這間房子來清償，拍賣的錢如果有多，就是退給繼承者；如果拍賣的錢不夠清償債務，就會往貸款者（你）的其他財產去追償，不然就是成為繼承人的負債。

很多人都會這麼想：「都是那麼遠以後的事情了，房子的事就交給銀行跟子女處理，萬一拍賣後的金額不夠清償債務，子女再拋棄繼承就好！反正我人都走了，哪管那麼多。」

沒錯，這個思維很正確，但你可能低估了自己的壽命、退休後的開銷，以及長時間累積的驚人通膨。

2.30年後的房價，萬一沒漲起來呢？

除非你是「房地產無敵論」的忠實信徒，相信房價只會持續爆漲上去，否則考慮到當30年後我們退休時，依照本書在第4章的國發會數據，2050年後的臺灣預計至少消失300萬以上的人口，需求大蒸發，再加上接下來30年，建商不可能不蓋房子（以2016至2021這6年空頭到多頭的供給量來算，平均每年能蓋出12.8萬戶的住宅供給）。

我們保守只抓每年10萬戶供給來算就好，30年後就會增加300萬戶的供給量，對比目前2022年890萬總戶數與81萬戶空屋量來算，再對照2021年後快速降低的家戶數增長量（2021年7.2萬、預計2022年會低於7萬戶）。

加加減減計算下來，等你30年後要進行以房養老時，屆時臺灣的空屋率預計可能已高達30%左右，是目前9.1%空屋率的3.29倍以上，等於每10間房就有3間房是空的，請問空屋率這麼高、人口又那麼少的情況，你的房子還可能有多少價值呢？銀行會願意給你那間老房子估那麼高的價嗎？

3.以房養老的錢夠用嗎？

我們再用比較簡單的方式來推算，假設房地產「無腦上漲」與長時間「低度通膨」的上漲動力，與「空屋率」和「房屋老化」的降價動力相抵消，將你在2022年買的1000萬房子，推估30年後價格漲到1500萬好了，也就是假設等到你2052年65歲退休時，以這1500萬拆成30年的退休金來算，你平均每個月只能領到41000元。

嗯，這個金額看起還不錯嗎？但你有沒有想過30年後的物價呢？依照「臺北市消費者物價指數」網站的計算，30年前與今天相比，1992年與2022年的物價指數相差了54.11%，也就是1992年用1千塊錢買得到的東西，30年後的現在，得花1543元才買得到。假設依照你現在認為每個月有5萬元就能有不錯的退休生活，那麼你現在看到的50000元的生活品質，到2052年就得花上77000元才行。

所以來試算一下：1000萬的房子，即便30年後漲到1500萬去以房養老，2052年後每個月41000元的生活品質，約莫僅等於2022年28000元的生活水準（這還沒考慮現代的通膨速度比過去更嚴重）。現在思考一下，如果每個月「只有28000元」可以花費，是你希望的退休生活嗎？更別說，萬一你房屋的總價並不高，只有800萬、500萬，那麼拆成360期來計算的話，你每個月只能拿到多少錢呢？

4.萬一有幸活得太久呢？

上面還是你2052年退休的第一個月、手上現金購買力還最強的時候。依據內政部統計，2021年臺灣人的平均壽命是80.86歲，女性平均為84.25歲、男性平均為77.67歲。可以申請以房養老的年紀是60歲（部分銀行可能是55歲或65歲），假設你從65歲退休第一天活到平均壽命的80歲，這15年以每年2%的通膨來算，通膨率大概會是34%左右，等於80歲時拿到手上的41000元，只剩下2022年18000元的生活水準。

認真思考一下，80歲的你，每個月只有18000元可以花，是你想要的退休生活嗎？萬一隨著醫療水準進步，你非常幸運地活到了90歲，那你得計算一下，你確定2077年後的41000元，能夠支付你的生活與醫療嗎？

如果你有幸活超過95歲，而且身體還很健康，抱歉，30年的以房養老退休金已經領完了，96歲開始不但沒有錢可以領，你那間舊到快要垮掉的房子，也準備要被銀行收走了，要是沒有子女替你清償之前的以房養老貸款（畢竟銀行並不是慈善事業，而且未來的年輕人也許低薪問題更嚴重），你那間屋齡老舊的房子拍賣後又清償不了貸款，導致銀行開始跟你追討其他現有資產時，請問你該怎麼辦？

因此，被帶風向而勉強硬買房的你，可能會變成以下這種情況：年輕時為了買房子，省吃儉用十幾年才湊到頭期款，終於在高房價時代買了一間自己的小窩，即便小了點、舊了點。為了繳昂貴的房貸，你繼續省吃儉用30年養房子，公司壓榨你也只能忍受、老闆欺負你也只能吞、客戶再芭樂你還是得服務，看到有賠售的房子也沒錢去撿、看到更好的工作機會也不敢換、看到創業翻身的商機也只能放棄，只因為你害怕收入一旦中斷就繳不起房貸，你的資金與未來已經全部卡在這間小房子裡，你的生活與經濟也變得非常脆弱、禁不起任何風險。

好不容易房貸繳完了、65歲也可以退休了，卻發現身上根本沒存到多少能退休的錢，以房養老能拿到的錢也沒有你想像的多，這筆錢的購買力更沒有你30年前以為的那麼高，但無奈的是你已經退休了，屆時老人那麼多，國家又因為缺乏年輕人導致內需很差，你想重回職場也很難找到機會。

於是，你就只能靠著微薄的退休金和以房養老給的貸款，住在一間又老又舊的小房子內，繼續再過著10年、20年、甚至30年以上省吃儉用的退休生活，最後你才發現，原來當年勉強買房的選擇，竟讓自己成了一個典型的下流老人，等到垂垂老矣躺在病床上吊著點滴、回憶這一生時，才發現自己這一輩子都在省吃儉用。

5.因買房放棄的機會，就是你最大的風險

分享這麼多以房養老的風險，就是要告訴你一個真相：「想要讓自己過得富有，光靠一間房子根本不可能」，當你把所有資金和時間都卡在一間房子內，你就等於放棄人生中所有的機會與可能性，就像我的偶像蓋瑞．范納洽（Gary Vaynerchuk）曾說過：「阻止你買下法拉利車廠的方式，就是你先買了一輛法拉利」。

大多數年紀輕輕就買房的人，始終都不明白「因買房而放棄的機會成本，才是最大的風險」，房地產的金額巨大、繳款時間這麼長久、變現速度又慢又充滿不確定性，為你處理售屋的仲介又不見得替你著想，怎麼可能買房包你100%賺錢，又包你零風險呢？

拿之前租屋比買房更划算的例子來說，租屋不需要你All in省吃儉用多年的存款，你身上才有第一桶金可以投資或創業，看到更好的工作機會也有底氣去試一試，因為繳房租比繳房貸便宜太多了，就不會讓現金流支出成為你在投資與創業路上，得半途而廢的原因。

你得知道，有時候「致富」這件事情，真的就是看你氣夠不夠長，能不能撐得過去，知名的對沖基金經理人麥可貝瑞（Michael Burry），雖然他很早就看出美國房價即將崩盤而開始做空，但是在崩盤真的發生之前，他也是承受了非常巨大的虧損與壓力，甚至不得不使用「禁止交易條款」，不讓客戶贖回本金來讓自己撐下去，最終才讓他一戰成名。但當時也有不少做空房地產的人，卻有多少人因為沒撐過去而提前陣亡呢？因此有沒有資金讓你撐得下去，將大大影響你的成功機率。