加州產地產保險危機 衝擊房市交易

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環境變遷，地球暖化，產物保險危機正在擾亂加州房地產市場，經紀人表示，現在幾乎每一筆交易都可能受到影響。加州居民柯恩（Cindi Koehn）去年掛牌出售其雷克縣（Lake County）的住宅時，萬萬沒有想到，出售這處俯瞰湖泊、占地1.7畝的美麗房產會遇到麻煩：三位有興趣的買家最後皆放棄購買，原因是房屋保險費太貴。

舊金山紀事報（San Francisco Chronicle）表示，在保險業者紛紛退出加州產物保險市場之前，加州購買房屋與為房屋投保的過程是各自獨立的，只有在報價被接受後，買家才會開始尋找申請房貸所需的保險。

然而，隨著加州產險市場發生動盪，賣家發現買家會因保費過高放棄購買，而買家在遍尋不著保險的情況下，要麼選擇全現金購屋，要麼乾脆不買房子。

這個問題在野火高風險地區最為嚴重，但已快速蔓延到全加州。到去年之前一直在聖地牙哥工作的房地產經紀人薇斯朋（Marie Wotherspoon）表示，現在即使在沿海地區，房屋買家也很難買到保險。

紀事報表示，目前還不清楚產險危機將對房價造成什麼樣的影響，但在保費方面，非營利組織「第一街基金會」（First Street Foundation）去年公布的一份報告顯示，房價30萬元的房屋每年的保費已從1400元飆漲到3200元，已與加州屋主最後依靠FAIR Plan的平均保費一樣高。

柏克萊房地產經紀人莫里斯（Emma Morris）說：「我們剛開始意識到，產物保險可能幾乎是每一筆房屋交易必須面對的問題。」

核桃溪房地產經紀人布里托（Diane Britto）表示，她於2023年底首次注意到保險成為買家的一項顧慮。她說，就算找到了願意承保的保險公司，買家也經常因為天價保費而不知所措，尤其是首購族。

此外，灣區房貸經紀人柯倫（Michael Koran）表示，較高的房屋保費會影響買家鎖定貸款的能力。一些買家可能根據平均保費預先獲得房貸批准，後來卻發現，實際保費是他們預期的兩倍。

網路房地產經紀公司Redfin首席經濟學家菲爾維勒（Daryl Fairweather）表示，退出房屋交易的代價可能很高。他指出，如果買家撤回已被接受的報價，通常會失去押金（約售價的1%到3%）。

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1906年4月18日，舊金山發生7.9級大地震，建成建築物倒塌、電線掉落、水管破裂。第二天，舊金山紀事報（San Francisco Chronicle）頭版斗大的標題寫著「舊金山成廢墟」。但根據1972年公布的一分聯邦報告，舊金山當時八成的財產損失是由地震後席捲整個城市的火災造成。

118年後，兩家大型產物保險公司State Farm和Safeco在削減加州保單時，都提到了地震引發火災的風險，儘管加州和地方政府官員表示，有信心防止這類毀滅性火災再次發生。

紀事報指出，雖然加州此後發生的一些地震也曾出現過火災，但嚴重程度比起1906年是小巫見大巫。1989年，北加州洛瑪普里耶塔（Loma Prieta）發生6.9級地震，因瓦斯管破裂引發大火；1994年，洛杉磯地區北嶺（Northridge）發生6.7級地震，也是因為瓦斯管破裂，引發100呎高烈焰，燒毀了五棟房屋。

儘管產物保險不承保地震損失，但必須承擔地震後火災造成的損失。上個月，State Farm宣布將不續簽加州約三萬份房屋保單，原因是其地震後發生火災的高風險。出於相同的理由，Safeco去年秋季在向加州提出的文件中表示，將取消舊金山118棟房屋和東灣837棟房屋的保單。

消費者權益組織「保單持有人聯盟」（United Policyholders）執行董事巴哈（Amy Bach）表示，保險業者將一個多世紀前的狀況套用在今日的社會，想像以現在昂貴的建築成本和不斷增加的人口密度，可能讓他們付出天文數字的代價。

著有「地震之城：舊金山1906年地震環境史」（Seismic City: An Environmental History of San Francisco's 1906 Earthquake）一書的波莫那學院（Pomona College）客座教授迪爾（Joanna Dyl）說：「這是一個人們還在用明火做飯的時代。這場地震在一大清早發生，許多起火點都不是住宅，而是商業餐廳。」

迪爾指出，在1906年的火災中，供水水管破裂是消防員面對的最大問題，使得他們沒有足夠的水來滅火。

為防悲劇重演，舊金山自此在各方面都加強了防火措施。舊金山公用事業委員會（San Francisco Public Utilities Commission）負責水務的副總經理里奇（Steve Ritchie）表示，在地震中斷裂的自來水管已被較有彈性的鑄鐵管所取代，而且城市早已設有一個緊急消防供水系統。

舊金山消防局發言人修爾（Justin Schorr）說：「隨著科技的進步，有很多我們在1906年做不到的事，我們現在都能做到。而且，我們的居民具有發生地震時該採取哪些措施的知識，這是這個城市在過去118年中學到的知識。」